Legjobb REIT ETF-ek ingatlanbefektetésre

A REIT ETF-ek (Real Estate Investment Trusts) Európában is felkeltették azoknak a befektetőknek a figyelmét, akik diverzifikációt és kitettséget keresnek az ingatlanpiacon anélkül, hogy közvetlenül ingatlanokat vásárolnának.

Ezek az ETF-ek hatékony és alacsony kezdeti tőkével rendelkező módot kínálnak az ingatlanokba való befektetésre, magas likviditással és alacsonyabb költségekkel, mint a közvetlen ingatlanvásárlás.

Ebben a bejegyzésben erről és még sok másról is fogunk beszélni, mivel néhány ETF-et elemezünk az ingatlanbefektetésekhez. Maradj velünk, hogy többet tudj meg.

Az ingatlanpiac kontextusa

Az Egyesült Államokban az ingatlanszektor kihívásokkal nézett szembe a Federal Reserve kamatemelései miatt, ami megdrágította a jelzáloghiteleket és csökkentette az ingatlanok iránti keresletet. Ez a kamatemelés mind a lakossági, mind a kereskedelmi piacot érintette, különösen az irodák és kereskedelmi helyiségek szegmenseiben, ahol a kereslet csökkent a hibrid és távoli munkamodellek elfogadása miatt.

Európában a helyzet változó az ország és a szektor szerint. Például Németországban és Franciaországban a lakásárak mérsékelt növekedést mutattak 2024 második negyedévében, 0,6% és 0,9% növekedéssel. Spanyolországban és Portugáliában jelentősebb, 2,8%-os növekedést regisztráltak ugyanebben az időszakban. Az irodai szektor azonban hasonló kihívásokkal néz szembe, mint az Egyesült Államokban, egyes városi területeken növekvő üresedéssel a hibrid és távoli munkavégzés átalakulása miatt.

Miért érdemes az ingatlanpiacba fektetni?

Az ingatlanpiac az ingatlanokra utal, és ezek a tőzsdén egy jogi struktúra, az úgynevezett REIT vagy Real Estate Investment Trust révén kereskednek. Hasonlóak az ETF-ekhez, mivel különböző eszközök portfólióját tartalmazzák, amelyek különböző szektorokban lévő ingatlanok lehetnek.

Attól függően, hogy hol van a REIT bejegyezve és milyen összetevői vannak a portfóliójának, szinte mindig léteznek adókedvezmények. Ezenkívül kötelesek bevételeik legalább 90%-át adózás alá eső részvényeseiknek kiosztani.

Az ilyen típusú eszközöknek való kitettség segíthet a portfólió diverzifikálásában, és hasznos lehet azok számára is, akik ismétlődő jövedelmet keresnek adókedvezményekkel.

Számos indexált modellportfólió javasolja a REIT-ek kitettségét, mert 5 évnél hosszabb mozgó időszakokban jobb hozamot érnek el, mint az SP500 index.

REIT befektetés várakozásai

A Deloitte 2025-ös kereskedelmi ingatlan kilátásainak felmérése azt mutatja, hogy a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és befektetői optimisták a lehetséges fellendüléssel kapcsolatban két év mérsékelt bevétel és kiadáscsökkentés után. A felmérés, amely 13 ország több mint 880 globális szervezetének felsővezetőit foglalta magában, azt mutatja, hogy a válaszadók 88%-a várja vállalatainak bevételeinek növekedését, szemben a tavalyi 60%-kal, akik csökkenést vártak. Ezenkívül a résztvevők 60%-a évi 5%-nál nagyobb növekedést prognosztizál, ami pozitív változást sugall a szektor bevételi várakozásaiban.

Történelmi Minta

Történelmileg a REIT-ek értékei hajlamosak növekedni, amikor a kamatlábak csökkennek. Ez a negatív kapcsolat a kamatlábak és a REIT-ek hozama között történelmi adatokon alapul, amelyek azt mutatják, hogy a REIT-ek általában profitálnak a csökkenő kamatlábak környezetéből. A grafikonon látható az FTSE Nareit All Equity REITs index és az amerikai 10 éves kincstári kötvények hozamának összehasonlítása. Ahogy a kötvények kamatlábai csökkennek, a REIT-ek indexének értéke hajlamos emelkedni, ami alátámasztja azt az elképzelést, hogy a REIT-ek vonzó lehetőséget jelentenek a monetáris lazítási politikák időszakaiban.

Kedvezmények

A REIT-ek történelmileg különböző szinteken működtek kedvezménnyel vagy prémiumként a nettó eszközértékükhöz (NAV) képest. 2024-ben megfigyelhető, hogy a REIT-ek 9%-os kedvezménnyel kereskednek a NAV-hoz képest, ami azt jelzi, hogy alulértékeltek az ingatlaneszközök mögöttes értékéhez képest.

Ez a kedvezményes helyzet általában gazdasági bizonytalanság időszakaiban figyelhető meg, vagy amikor a piac kamatlábváltozásokat vár. Ezek az eltérések vásárlási lehetőségeket jelentenek, mivel a kamatlábak esetleges stabilizálódása vagy csökkenése a REIT-ek értékének emelkedését eredményezheti. Történelmileg, amikor a REIT-ek jelentős kedvezményeket érnek el, mint például a 28%-os kedvezmény 2020-ban a COVID-19 válság idején, általában helyreállnak, amikor a piaci feltételek stabilizálódnak vagy javulnak.

Hogyan fektessünk be ingatlanba ETF-eken keresztül

Ahogy már említettük, ezt REIT-eken keresztül lehet megtenni, amelyek különböző ingatlanpiacoknak adnak kitettséget, akár ország vagy régió, akár ingatlantípus szerint.

Ezek elérhetők a brókereknél, és más ETF-ekhez hasonlóan részletesen elemezni kell őket, hogy megtudjuk, melyik a legmegfelelőbb számunkra. Ahogy a cikk elején említettem, jelenleg kerülnünk kell az erős kitettséget az irodai szektorban.

A REIT-ek ETF-jeinek előnye, hogy sokféle rendelkezik alacsonyabb TER-rel, mint sok alap.

Milyen vállalatok alkotják a REIT-eket

Különböző típusú REIT-ek léteznek attól függően, hogy milyen vállalatok vagy eszközök vannak a portfóliójukban:

• Lakóingatlanok
• Raktárak
• Irodák
• Ipari
• Infrastruktúra
• Jelzálog
• Egészségügyi szektor
• Kiskereskedelem
• Szállás és üdülőhelyek
• Kombinált vagy diverzifikált

Már említettük a diverzifikáció előnyét, a következő kép a REIT típusok piaccal való korrelációját mutatja be ennek alátámasztására:

Top 5 Legjobb REIT ETF-ek

Az alábbiakban az összes Európában elérhető REIT ETF listája található.

iShares US Property Yield UCITS ETF

• TER: 0.40%
• 3 éves hozam: 8.10%
• Ticker: IDUP

Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF

• TER: 0.14%
• 3 éves hozam: 6.49%
• Ticker: XRES

VanEck Global Real Estate UCITS ETF

• TER: 0.25%
• 3 éves hozam: 1.08%
• Ticker: TRET

HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF

• TER: 0.24%
• 3 éves hozam: -1.69%
• Ticker: HPRD

SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF

• TER: 0.40%
• 3 éves hozam: -1.76%
• Ticker: GLRA

Ezután elemezzük az egyik ilyen ETF-et.

Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF

Az ETF a FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+ indexet követi, amely az USA-ban jegyzett REIT-eket követi, amelyek előrejelzett osztaléka 2% vagy annál magasabb.

Kulcsadatok:

• Teljes fizikai replikációs módszer
• Az alapdeviza USD
• Nincs devizafedezet.
• Írországban van bejegyezve
• Az osztalékpolitika negyedéves kifizetés.

Ezek a főbb pozíciók a portfólióban:

És a szektorális bontás:

Előnyök:

• Passzív jövedelem generálása osztalékok révén.
• Diverzifikáció az ingatlanszektorban fizikai tulajdon nélkül.
• Likviditás a közvetlen ingatlanokkal szemben.

Hátrányok:

• Érzékenység a kamatlábakra.
• Magasan korrelál a részvénypiaccal.
• Sérülékenység a gazdasági ciklusokkal és recessziókkal szemben.